定期借地権付きマンションの購入リスクとは？ 売却する際のポイントも解説

定期借地権付きマンションとは

「定期借地権」とは、定められた期間に限り、地主から土地を借りて建物を建てておくことができる権利です。定期借地権付きマンションは、同様に期間限定で借りた土地に建てられたマンションということになり、契約満了とともに建物を解体して地主へ返す必要があります。

定期借地権はさらに3つの種類に分けられる

「借地権」には旧法借地権と1992年施行の新法借地権がありますが、「定期借地権」は新法がベースとなっていて、契約の更新ができないのが特徴です。定期借地権には以下の3つがあり、それぞれ権利が有効となる期間や利用目的、契約満了後の措置が異なります。

定期借地権付きマンションを購入する3つのメリット

定期借地権という条件付きのマンションではありますが、購入するとこんなメリットがあります。

相場よりも安く購入できる

マンションの建っている土地は借りていることになりますので、土地の購入費はかかりません。購入時は建物代金＋土地の負担金（地代）などで済みますので、一般的なマンション相場よりも割安な価格で手に入れられます。

土地の固定資産税や都市計画税の支払いが不要

建物は購入しているため固定資産税の納税義務がありますが、土地の固定資産税については所有者がその義務を負いますので、マンションの購入者は支払う必要がありません。ただし、「地代」と呼ばれる土地の負担金を、その代わりとして支払うことになります。地代については後ほど詳しく説明します。

好立地であることが多い

定期借地権付きマンションの最大のメリットは、希少な立地に建てられていることが多いという点です。東京では江戸時代から国により保有され続けているような駅前の土地や、大阪では神社仏閣がもつ由緒ある土地などに定期借地権付きマンションが建てられています。一般的に購入することができないような好立地の物件を、期間限定ながらも相場より安く購入できるのです。

定期借地権付きマンションを購入する4つのリスク

対して、定期借地権付きマンションを購入した場合のリスクについても、ご紹介しましょう。

住宅ローンを組みにくい

定期借地権付きの物件を購入する際に住宅ローンを利用しようと思っても、契約の残存期間によっては融資を受けられない可能性があります。住宅ローンを組めたとしても、ローンの返済期間は契約の残存期間に制限されるといった条件が付くこともあります。

住み続けることができない

定期借地権付きマンションは、すでにご紹介したとおり、生涯住み続けることはできません。借地権付きマンションは一般的に「一般定期借地権」が利用されるので、法律上は50年以上の長期間にわたり契約を結ぶことが可能ですが、それでも契約期間が満了したあかつきには、建物を取り壊し更地に戻して地主へ返却しなくてはならないのです。

残存期間が短くなるにつれて売却しにくくなる

定期借地権付きマンションを中古で購入した場合、残存期間によっては住める期間がそれほど長くないケースもあります。長く住み続けることができなければ、売却を考えるのが一般的ですが、買う側としても残存期間が短い物件は買いたくないもの。そのため、定期借地権付きマンションは残存期間が短くなればなるほど、売却するのが難しくなってくるというデメリットがあります。

売却時には「譲渡承諾料」を請求される可能性がある

定期借地権付きマンションを売却する場合、地主の許可が必要となることも。その際には、「譲渡承諾料」という費用の支払いを求められることもあります。

地代が上がる、解体費用準備金が不足する可能性がある

定期借地権付きマンションを購入すると、土地のレンタル料として「地代」を一括もしくは月々で支払う必要が出てきます。また、契約期間の満了時に土地を更地で明け渡すのに備えて、建物の解体費用準備金を積み立てていく必要もあります。これらの固定費は、どうしてもかかってしまう出費です。

地代

地代の相場は土地の資産価値によって変わりますが、月額で1～2万円ほどが多いです。都心部ともなると地価の高さから地代も高くなり、土地の価格が上昇した場合は地代も上がる可能性が高くなります。そのため、特に都心近くの定期借地権付きマンションを購入すると、地代の上昇リスクもあるといえるでしょう。

解体費用準備金

マンションの解体準備金については、多くの場合、修繕積立金と同じように管理組合の主導のもと、居住者全員で毎月積み立てをしていきます。何十年もあとの利用となるため、運用されている場合が多いですが、いざ解体するときに運用がうまくいっていなかったという事態に巻き込まれないように、物件所有者側もきちんと経過観察をしておく必要があるでしょう。

定期借地権付きマンションの購入はこんな人に向いている

他の物件に比べて特徴的なメリットやリスクをもつ定期借地権付きマンションですが、以下のような人にとっては適しているかもしれません。

初期費用を抑えたい人

20代や30代で自己資金が少ない人でも、定期借地権付きマンションであれば初期費用が少なく済みますので、購入できる可能性があります。貯蓄はあるけれどもほかに使う予定があるため、物件購入では初期費用を抑えたいという人にも、定期借地権付きマンションは向いているといえます。

一定期間、好立地のマンションで暮らしたい人

転勤の多い職種の人では、単身赴任をたびたびする場合もあるでしょう。平日は職場と家の往復のみとなりそうな人は、好立地で相場よりも安い定期借地権付きマンションがおすすめです。地方から期間限定で都心部に移り住む人にも、定期借地権付きマンションのもつ条件は適しています。

子どもに家を相続させるつもりがない人

子どもをもたない共働きのDINKSや、子どもがいても相続させる予定がないご夫婦の場合も、住める期間が決まっている借地権付きマンションが向いている可能性があります。死後の物件の扱いについて心配をしなくて済むためです。

定期借地権付きマンションを売却する際のポイント

メリットを享受して定期借地権マンションを購入後、さまざまな理由から売却を考える場合には、以下の3つのポイントを押さえて実行しましょう。

できるだけ早く売る

一般的な分譲マンションの売買価格は、立地条件＋築年数が大きく影響します。定期借地権付きマンションの場合は、これに契約の残存期間も加わります。残存期間が短くなればなるほど売却しにくくなりますので、売却を思い立ったらなるべく早めに行動を開始しましょう。

定期借地権の仕組みを検討者にきちんと伝える

「定期借地権」という専門用語には、一般的にはなじみのない買主が多いでしょう。不動産会社のプロでも、定期借地権について詳しくない人に当たる場合があります。そのため、物件の購入を検討している人への物件説明では、定期借地権の仕組みやメリット・デメリットについても、売主からきちんと説明する必要があるでしょう。あとでトラブルを招かないためにも、できる限りの資料を用意してしっかりと伝えることが大切です。

実績がある不動産会社に依頼する

不動産会社は、新築分譲マンションの販売や、住み替えのための物件売却など、それぞれ得意分野をもっています。定期借地権付きマンションを売却したい場合も、その実績が豊富にある不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

定期借地権付きマンションは、好立地で価格が相場より安いというメリットがある半面、住める期間に制限があったり、地代を支払う必要があったりするなどデメリットもある物件です。デメリットに注目して「買ってはいけない」と言う専門家もいるかもしれませんが、ご紹介したようにその特徴がご自身のライフスタイルに合う人もいるでしょう。もしニーズに合う場合は購入を検討してみることをおすすめします。