賃貸の退去時、床の傷の修繕費やクロス貼り替え費用は入居者負担？　敷金返還について解説

修繕費の入居者負担と大家負担のラインを知ろう

ガイドラインについて知っておこう

退去時に生じる部屋の修繕費は、入居者がすべて負担するわけではありません。大家さんが負担すべき修繕費と入居者が負担すべき修繕費があります。そのラインを知るために重要なのが「原状回復義務」です。

国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、ガイドライン）を参考に見ていきましょう。

通常、賃貸物件の入居者には、部屋を原状回復して退去する義務が生じます。

原状回復義務とは、「借主（入居者）の故意や過失、注意義務を怠ったために生じた部屋の損傷を回復する義務」のことを言います。つまり、わざと傷つけたり掃除を怠けたりして汚した部分の回復費用は入居者負担となり、それ以外の普通に生活していて避けられない部屋の劣化や損耗の回復費用は、大家さんの負担になるということです。

原状回復義務に該当する修繕は敷金で精算され、余剰分が返還されるルールです。また、修繕費が敷金を上回る場合は、退去時に追加で支払うことになります。

普通に生活していて生じた劣化や損耗を「経年劣化」や「通常損耗」と呼びます。ガイドラインによると、これらの修繕費はすでに月々の家賃に含まれるものとされています。

原状回復という文字から、部屋を借りたときの状態に戻すという印象を受けますが、実際は経年劣化や通常損耗を差し引いた部分だけに回復義務が生じるということですね。

参考：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について｜国土交通省

入居者負担になるのはどんなケース？　費用の相場は？

わざと傷つけるのはNGです

それでは、入居者負担になる修繕とは具体的にどのようなものなのでしょうか。一般的なケースと、費用の相場を解説します。

修繕費用の相場

フローリングの張り替え/6畳でおよそ10〜15万円

修繕費用の相場

クロスの貼り替え/6畳でおよそ4〜5万円

修繕費用の相場

鍵の交換/1〜2万5,000円

修繕は自分でしてもいいの？

自分で修繕してはいけません

入居者負担となる傷や汚れを発見した場合、「自分で修繕したほうが安いのでは？」あるいは「直接リフォーム会社などに修繕を依頼したほうがスムーズなのでは？」と思う人もいるでしょう。しかし、賃貸物件では原則として入居者の判断で部屋の修繕を行うことはできません。どんな方法で、どの程度まで修繕するかを決めるのは大家さんや管理会社となります。

たとえば、ホームセンターなどで材料を買って入居者自らが修繕した場合、プロではない限り仕上がりのクオリティに差が出ますし、入居者が直接依頼したとしても、大家さんが希望する修繕が行われないケースがあるためです。

傷や汚れ、あるいは設備の故障が発生したときは、大家さんや管理会社に連絡して判断を仰ぐことが先決です。

敷金をより多く戻すためのコツ

敷金をより多く返還してもらうためのコツや注意点をご紹介します。

賃貸借契約書には「特約」といって、敷金返還に関する特別事項が盛り込まれていることがあります。特約にはガイドラインが示す原状回復の原則とは異なる旨が記載され、入居者の負担割合が多くなっているケースがあるため注意しましょう。

よく見られるのが、ハウスクリーニング費用。一律いくらと明記されていることが多いようです。ハウスクリーニング代は原状回復の原則では大家さん負担になるものですが、「契約自由の原則」という民法の基本原則に基づき、入居者負担にすることも可能なのです。

ガイドラインはその名の通りあくまで指標、法的拘束力はありません。契約内容が消費者契約法や借地借家法に反していない限り、契約書が優先されることを覚えておきましょう。

入居時、不動産会社や大家さんから「入居時チェック表」や「現況確認書」というものを渡されることがあります。これには、部屋の傷・汚れ・設備の不具合などが“入居前からなのか、入居後なのか”を明確にし、敷金精算を公正かつスムーズにする役目があります。書類だけでなく、傷や汚れのある箇所を写真に撮り、一緒に提出するのがポイントです。

入居時チェック表を渡されなくても傷や汚れなどがあった場合は、不動産会社や大家さんと情報共有しておくことをおすすめします。

敷金を多く戻すためには、何より“部屋を汚さない・傷つけない”ことがコツ。こまめに掃除をする、ネジなどで壁に穴を開けない、設備の故障や構造の欠陥を見つけたらすぐに大家さんや管理会社に報告するなどを徹底することで、入居者負担の修繕費を大幅に減少させることができるでしょう。

もちろん、退去前の大掃除も効果的。汚損が激しくなければ、通常使用の範囲に近づけることもできるはず。汚してしまったからとあきらめず、誠意をもって対処することが大切です。

「借りている部屋」であることを意識しよう

借りている部屋であることをお忘れなく

賃貸物件の敷金返還にまつわるあれこれをご紹介しました。修繕費については物件ごとに異なる条件が定められていたり、傷や汚れの判断が主観的になりやすかったりするためトラブルに発展しやすいところです。

契約内容をきちんと理解し、客観的に判断できる材料を残しながら、賃貸物件はあくまで“借りもの”であることを意識して生活することが、敷金を多く戻すためには必要不可欠といえるでしょう。

まとめ